מתוך ישיבת ועד ההנהלה מס’ 4.24 20.3.2024
- הצעה להחלטה לגבי רכישה אנכית ואופקי על-ידי חברים של דירות אגודה:
תמצית הדיון: לעת השיוך, רכשה האגודה (ברמ”י) כ-24 יחידות דיור בקומה שנייה, שהיוו חלק ממגרש משותף, מול חברים ששייכו דירות בקומת הקרקע. ברבות השנים נמכרו רק שלוש יחידות לחברים חדשים. נמצא כי לאור גודל היחידות ומצבם ההנדסי, הביקוש לרכישתן ואף להשכרתן – נמוך. בנסיבות אלו, מוצע לשנות את החלטת האספה במסגרת הוראות השיוך, ולאפשר (רק) לחברים ששייכו יחידות בקומת קרקע ושותפים במגרש, לרכוש גם את יחידת הדיור העליונה. המחיר ייקבע כמחיר הוגן על-פי שמאות עדכנית שיערוך הקיבוץ, ויכלול את כלל העלות למכירה, לרבות מס השבח החל על המכירה. הובהר כי מבחינה משפטית – יחידת הדיור לא תפוצל / תבוטל, אך בנסיבות בהן יחזיק החבר בשתי היחידות, יוכל בפועל לחברם אנכית כ”דופלקס'”, ולהרחיב את יחידת הדיור בקומת הקרקע שביסודה מוגבלת.
רקע להחלטה (נכתב על-ידי שחר יערי)
מגרשים משותפים הם עובדה קיימת בבית אלפא. בעבר ניסו להתמודד עם הסוגייה בעזרת החלטות השיוך, ולאפשר שיוך דירות באופן אופקי ואנכי. אך הציבור חשה אחרת וערער, מתוך דאגה לבני ובנית בית אלפא, מחשש שלא יהיו מספיק דירות לשיוך וכפתרון לדיור בר השגה. השיוך בבית אלפא הסתיים. מגרשים משותפים באים עם מספר מגוון של אתגרים תיכנוניים, אחזקה ומערכת יחסים מורכבת בין השותפים למבונה. הקיבוץ ערך מספר תוספות להסכם השיוך והחלטות מאוחרות על מנת להסדיר באופן מיטבי עד כמה שניתן את מערכת היחסים בין השכנים.
כיום, הדירות בקומה השנייה אינן אטרקטיביות לשיוך למשפחות צעירות. המגרשים המשותפים ברובם נמצאים בשכונות צפופות ללא שטחי ציבור רבים. עובדה זו כרגע אינה זועקת לשמיים, אך באם בתי-האב ירחיבו את הדירות, השכונות האלו יהיו צפופות באופן קיצוני.
בראייה עתידית השכונות האלו יאבדו את המראה הקיבוצי שלהן.
דירות האגודה אינן מהוות מחסן קליטה מספק. הן כן טובות לשימוש זמני ליחידים וזוגות, או משפחות עם ילד אחד. כיום, תהליך הקבלה לחברות אינו מחייב להתגורר בקיבוץ לפני הקבלה לחברות. ניתן להתקבל לחברות ללא מגורים בקיבוץ. ישנם מקרים רבים, בהם ישנן דירות אגודה פנויות, ומשפחות צעירות מעדיפות לבצע בנייה מרחוק ולא להגיע להתגורר בקיבוץ, כי גודל הדירות אינו מתאים לתא המשפחתי, או שאינן מתאימות לצרכי המשפחה.
ישנם בתי אב צעירים ו-ותיקים ששייכו דירה בקומה ראשונה/שנייה במגרש משותף ורוצים להרחיב את הדירה. ישנם מגרשים משותפים עם הקיבוץ. כלומר, מגרש משותף, כאשר החוכרים בקרקע ומול המינהל הם הקיבוץ ובתי אב חברים.
הצעה להחלטה לאפשר קנייה של דירת האגודה מהוונת בקומה השנייה, לחבר הרשום במגרש המשותף (לא יורשים) במחיר שמאות, המתעדכן כל שנה. הקיבוץ לא יישא באף תשלום בעקבות העיסקה, זו “עיסקה נטו” ובמצב as-is. החבר יחתום על הסכם מכר מול הקיבוץ וזכויות הקיבוץ ובנכס יעברו לחבר החוכר במגרש המשותף. קרי: הוא יהיה החוכר היחידי על מגרש משותף.
לטובת צמצום סכסוכי שכנים (כאשר אין שותפים יש פחות מחלוקת), יש לאפשר למשפחות להרחיב את ביתן, כאשר המשפחה מתרחבת, או כשהילדים גדלים, ללא יציאה מקו המבנה כיום, שמירה על שטחים ירוקים בשכונות הצפופות ביותר בקיבוץ.
הצורך לא רק של משפחות צעירות, ישנן גם משפחות ותיקות שאין להן איפה לארח את הנכדים שבאים לבקר לסופ”ש, או רצון להתגורר בבית גדול ונגיש בגיל מבוגר.
החלטה:
1 . ההחלטה חלה רק על דירות קיבוץ המצויות בקומה שנייה, לגביהן יש לקיבוץ הסכם חכירה מהוון מול רמ”י, במסגרת מגרש משותף עם משפחת חברים (“דירת הקיבוץ“(.
.2 הקיבוץ לבד יחליט מעת לעת, האם למכור את דירת הקיבוץ ולמי. ההחלטה לא תכבול אותו בכל אופן שהוא – לרבות בזהות רוכש הדירה, ו/או במועד מכירה, ו/או במחיר מכירה.
.3 ההחלטה בסך הכול מאפשרת לקיבוץ למכור את הדירה גם למי ששותף עם הקיבוץ בהסכם החכירה מול רמ”י.
4תנאים מצטברים למכירת דירת הקיבוץ לחברים – (א) קיום ההוראות הנ”ל; (ב) זכות
לחברים בלבד שמקיימים אחר החלטות הקיבוץ ; (ג) אין לחברים חובות כלשהם לקיבוץ; )ד) המחיר ייקבע על ידי הקיבוץ בלבד. הקיבוץ יכול להיעזר בשמאות;
(ה) הקיבוץ לא יישא בתשלום כלשהו מכל מין וסוג שהוא בקשר עם המכירה (עסקת נטו). זאת, לרבות מיסוי מקרקעין (כולל מס שבח). כל תשלום, ככל שיושת על ידי רמ”י, אגרות והיטלים (כולל היטל השבחה אם חל), הוצאות עו”ד וכיו”ב תשלומים והוצאות בקשר עם מכירה כאמור – כולם
ישולמו ללא יוצא מן הכלל על ידי הרוכש;
(ו) מכירת דירת הקיבוץ היא במצבה
AS IS WHERE IS מכל הבחינות, ללא כל מצג ו/או התחייבות מצד הקיבוץ לגבי מצב תכנוני, ו/או פיסי, ו/או משפטי של הדירה כולל – ( 1) קיום או היעדר קיום של היתר בניה לדירת הקיבוץ ו/או חלק ממנה;
(2) תקינות מערכות הדירה; מודגש, כי המכירה תהא באופן שהמגרש, הכולל את דירת הקיבוץ ודירת החבר, נותר כמגרש משותף עם יחידות נפרדות. אין ולא תחול
אחריות כלשהי/חשיפה כלשהי על הקיבוץ בכל הקשור לאפשרות – אם בכלל קיימת/תהא זו – למיזוג/חיבור דירת הקיבוץ לדירת החבר והאחריות הבלעדית לכך על החבר הרוכש. הקיבוץ לא אחראי ולא יבצע בדיקה כלשהי בקשר לכך, וכמובן שאין במכירה כדי לאפשר/לאשר שזה בכלל אפשרי (לרבות בחינת כל הוראות הדין הרלבנטיות והצורך באישורי רשויות תכנון ובניה ו/או רמ”י וכל עלות ו/או הוצאה ו/או תשלום בקשר לכך יחולו אך ורק על החבר הרוכש).
ההצעה התקבלה ברוב גדול, ללא מתנגדים.
* * * * * *
- עדכון רשימת מורשי חתימה ואישור הנפקת כרטיס אשראי למנהל הקהילה יואל מלי:
תמצית דיון: לעת החלפת בעלי תפקידים מרכזיים בקיבוץ, יש לעדכן את רשימת מורשי החתימה לאגודה והרשאות להנפקת כרטיס אשראי.
החלטה שהתקבלה פה אחד :
- בעלי זכויות החתימה בשם האגודה הה”ה:
קבוצה א’ – אלון חגי, עידן בהט, יואל מלי.
קבוצה ב’ – יחיאל בית אריה, שירלי סלע.
- חתימותיהם של שניים מבין מורשי החתימה לעיל, אחד מכל קבוצה, בצירוף חותמת האגודה או שמה המודפס, יחייבו את האגודה לכל פעולה כספית. ולכל פעולה אחרת שניים מקבוצה א’ או לחילופין אחד מקבוצה א’ ואחד מקבוצה ב’, בצירוף חותמת האגודה או שמה המודפס.
- אישור זה מבטל ומחליף כל אישור קודם.
- מאושרת הנפקת כרטיס אשראי של האגודה ליואל מלי.
- החלפת נציגי האגודה בהנהלות חברות בנות:
תמצית הדיון: לאור החלפת מנהלים באגודה לעת סיום קדנציה, יש להחליף את נציגי האגודה בחברות בנות.
החלטה שהתקבלה פה אחד:
- יואל מלי יחליף את שחר יערי בתפקידה כחברת וועד ההנהלה באגודת אחזקות בית אלפא. להנחות את נציג האגודה באספת אחזקות, לפעול בהתאם לכינוס האספה וקבלת החלטה בנדון.
- יואל מלי יחליף את שחר יערי בתפקידה כדירקטורית בחברת “אלפא אלקטריק”. להנחות את נציג האגודה באספת החברה, לפעול בהתאם לכינוס האספה וקבלת החלטה בנדון.
- בחירות לתפקיד יו”ר ועדת ביקורת:
תמצית הדיון: רחל שרייבמן מסיימת קדנציה כיו”ר ועדת ביקורת. רחל הביעה נכונות להמשיך בתפקיד לקדנציה נוספת.
לקול קורא שפרסמנו הגישה את עצמה לתפקיד גם לאה נהוראי. יש לגבש החלטה לפני האספה להעברת הבחירה לקלפי.
החלטה שהתקבלה: להעביר את בחירתן לאספה וקלפי.
